عبد الله سلام وعمرو أديب: «إم تري بارك» ومجتمع جامعي جديد
عبد الله سلام
الرئيس التنفيذي وعضو مجلس إدارة شركة مدينة مصر
Finance
Finance
MBC مصر
المصدر:
Oct 26, 2025
الحوار يوضح الفرق بين الادخار والاستثمار، معتبرًا الذهب مخزن قيمة والعقار أداة حقيقية لبناء الثروة عبر القيمة المضافة والرافعة المالية. وينفي وجود فقاعة عقارية في مصر، مؤكدًا قوة الطلب وأهمية التفكير طويل الأجل عند الشراء والتقسيط.
الحوار يوضح الفرق بين الادخار والاستثمار، معتبرًا الذهب مخزن قيمة والعقار أداة حقيقية لبناء الثروة عبر القيمة المضافة والرافعة المالية. وينفي وجود فقاعة عقارية في مصر، مؤكدًا قوة الطلب وأهمية التفكير طويل الأجل عند الشراء والتقسيط.
ملخص سريع للحوار
- •عبد الله سلام فرّق بوضوح بين:
- •الادخار / مخزون القيمة (زي الذهب – سهل التسييل، يحافظ على القيمة).
- •الاستثمار الحقيقي (عقار، تجارة، صناعة، بورصة… فيها قيمة مضافة Value Creation).
- •الذهب:
- •مناسب للتحويش قصير ومتوسط الأجل (مثال: تجهيز جواز بنتك، فلوس محتاجها خلال سنة).
- •“تستثمر” فعليًا في الذهب لو شغال في صناعة الذهب نفسها (استخراج، تصنيع)، مش مجرد تشتري سبايك وتستنى السعر يعلى.
- •العقار:
- •فيه طبقات قيمة مضافة: أرض فاضية → مباني → مكتب / مطعم / سكن… إلخ.
- •قوة العقار إنه يسمح لك تستخدم الرافعة المالية (Leverage):
- •تحط مليون جنيه كمقدّم لمشروع بـ 4 مليون، لو المشروع زاد 10% إنت فعليًا كسبت ~40%–50% على فلوسك اللي حطيتها، مش على الـ4 مليون.
- •يرفض فكرة إن فيه فقاعة عقارية في مصر، وبيأكد إن:
- •الفاندمنتالز قوية (طلب حقيقي، نقص وحدات، نمو سكاني).
- •الخطر الأكبر هو المزاج السلبي للعميل (Consumer Sentiment) مش الأرقام نفسها.
- •عبد الله سلام فرّق بوضوح بين:
- •الادخار / مخزون القيمة (زي الذهب – سهل التسييل، يحافظ على القيمة).
- •الاستثمار الحقيقي (عقار، تجارة، صناعة، بورصة… فيها قيمة مضافة Value Creation).
- •الذهب:
- •مناسب للتحويش قصير ومتوسط الأجل (مثال: تجهيز جواز بنتك، فلوس محتاجها خلال سنة).
- •“تستثمر” فعليًا في الذهب لو شغال في صناعة الذهب نفسها (استخراج، تصنيع)، مش مجرد تشتري سبايك وتستنى السعر يعلى.
- •العقار:
- •فيه طبقات قيمة مضافة: أرض فاضية → مباني → مكتب / مطعم / سكن… إلخ.
- •قوة العقار إنه يسمح لك تستخدم الرافعة المالية (Leverage):
- •تحط مليون جنيه كمقدّم لمشروع بـ 4 مليون، لو المشروع زاد 10% إنت فعليًا كسبت ~40%–50% على فلوسك اللي حطيتها، مش على الـ4 مليون.
- •يرفض فكرة إن فيه فقاعة عقارية في مصر، وبيأكد إن:
- •الفاندمنتالز قوية (طلب حقيقي، نقص وحدات، نمو سكاني).
- •الخطر الأكبر هو المزاج السلبي للعميل (Consumer Sentiment) مش الأرقام نفسها.
ذهب ولا عقار؟
الذهب:
- •أداة:
- •✅ تحويش
- •✅ مخزون قيمة
- •✅ سيولة عالية
- •❌ قليل / معدوم القيمة المضافة للمشتري العادي
- •ينفع لو:
- •فلوس محتاجها قريب ومش عايزها تتآكل مع التضخم.
- •عايز أداة أمان سريعة التسييل.
العقار:
- •أداة:
- •✅ استثمار
- •✅ تخليق ثروة Wealth Creation
- •✅ قيمة مضافة (بناء – تشطيب – تأجير – إعادة بيع)
- •قوته في:
- •الرافعة المالية: تحط مقدم صغير على أصل كبير.
- •إعادة تدوير رأس المال: تدخل سايكل – تعمل أرباح – تطلع – تدخل سايكل جديدة.
> ما ينفعش تقول "استثمر في الذهب"، ينفع تقول "حوِّش في الذهب".
> لكن العقار هو اللي بتستثمر فيه وبيعمل Creation of Wealth.
هل فيه فقاعة عقارية؟
عبد الله سلام ركز على ٣ محاور:
🔹 1. مزاج العميل (Psychology)
- •أداة رسمية في الاقتصاد: Consumer Sentiment Index.
- •طول ما الناس قاعدة تقول: في فقاعة.. في فقاعة هيتعاملوا على هذا الأساس ويخلقوا أزمة من لا شيء.
- •جابها كمان بالمعنى الروحاني:
> "أنا عند ظن عبدي بي"
> لو ظنيت خير هيحصل خير، ولو فضلت مستني كارثة هتتعامل طول الوقت بخوف وتضيع الفرص.
🔹 2. الفاندمنتالز في السوق
- •مصر محتاجة حوالي مليون وحدة سكنية سنويًا.
- •حتى لو اعتبرنا 70% من الرقم ده إسكان اجتماعي ومتوسط، فإنت بتتكلم في ~300 ألف وحدة سنويًا لشرائح قادرة تدفع.
- •المطورين مجتمعين بيسلموا تقريبًا 100 ألف وحدة في السنة → يعني:
- •فيه عجز سنوي ~200 ألف وحدة.
- •كل سنة العجز بيتراكم.
🔹 3. مدد الأقساط الكبيرة
- •المطور بيحاول يعوض ويمثّل دور البنك جزئيًا من خلال هندسة مالية (Financial Engineering) في خطط السداد.
- •لما تشوف خصم 50% للكاش → ده مجرد إنك شلت عنصر التمويل من السعر.
عبد الله سلام ركز على ٣ محاور:
🔹 1. مزاج العميل (Psychology)
- •أداة رسمية في الاقتصاد: Consumer Sentiment Index.
- •طول ما الناس قاعدة تقول: في فقاعة.. في فقاعة هيتعاملوا على هذا الأساس ويخلقوا أزمة من لا شيء.
- •جابها كمان بالمعنى الروحاني:
> "أنا عند ظن عبدي بي"
> لو ظنيت خير هيحصل خير، ولو فضلت مستني كارثة هتتعامل طول الوقت بخوف وتضيع الفرص.
🔹 2. الفاندمنتالز في السوق
- •مصر محتاجة حوالي مليون وحدة سكنية سنويًا.
- •حتى لو اعتبرنا 70% من الرقم ده إسكان اجتماعي ومتوسط، فإنت بتتكلم في ~300 ألف وحدة سنويًا لشرائح قادرة تدفع.
- •المطورين مجتمعين بيسلموا تقريبًا 100 ألف وحدة في السنة → يعني:
- •فيه عجز سنوي ~200 ألف وحدة.
- •كل سنة العجز بيتراكم.
🔹 3. مدد الأقساط الكبيرة
- •المطور بيحاول يعوض ويمثّل دور البنك جزئيًا من خلال هندسة مالية (Financial Engineering) في خطط السداد.
- •لما تشوف خصم 50% للكاش → ده مجرد إنك شلت عنصر التمويل من السعر.
كاش ولا قسط؟ وإمتى؟
هو فرّق بين ٣ أنواع عملاء:
- عنده احتياج + عنده قدرة (ده أفضل عميل).
- عنده احتياج + ما عندوش قدرة (يتأجر أو تقسيط طويل).
- ما عندوش احتياج + عنده قدرة (ده بتاع استثمار).
🔸 للاستثمار:
- •حتى لو معاك تمن الوحدة كاش: الأفضل تقسط، وتدفع أقل مقدم ممكن.
- •الهدف: تبقى داخل بأقل كابيتال، ولما السعر يعلى، تبقى عامل عائد كبير على رأس مالك الصغير.
🔸 للسكن:
- •يعتمد على: استقرار دخلك وقدرتك النفسية والمادية.
- •أهم سؤالين: معايا المقدم؟ هقدر أدفع القسط الشهري؟
هو فرّق بين ٣ أنواع عملاء:
- عنده احتياج + عنده قدرة (ده أفضل عميل).
- عنده احتياج + ما عندوش قدرة (يتأجر أو تقسيط طويل).
- ما عندوش احتياج + عنده قدرة (ده بتاع استثمار).
🔸 للاستثمار:
- •حتى لو معاك تمن الوحدة كاش: الأفضل تقسط، وتدفع أقل مقدم ممكن.
- •الهدف: تبقى داخل بأقل كابيتال، ولما السعر يعلى، تبقى عامل عائد كبير على رأس مالك الصغير.
🔸 للسكن:
- •يعتمد على: استقرار دخلك وقدرتك النفسية والمادية.
- •أهم سؤالين: معايا المقدم؟ هقدر أدفع القسط الشهري؟
سراي & Elm Tree Park
🏙 موقع سراي
- •مشروع ضخم (5.5 مليون متر) على طريق السويس – محور الأمل، جيران مدينتي مباشرة.
🌳 Elm Tree Park – داخل سراي
- •أول University-Centered Community حقيقية.
- •مدينة سكنية كاملة محورها جامعة + حياة + خدمات (زي Boston / Cambridge).
🏡 أنواع الوحدات وأمثلة الأسعار
- •Studio / 1-Bedroom: مقدم ~140,000 ج، قسط ~5,000 ج.
- •شقة 3 غرف: قسط شهري ~11,000 ج.
- •Standalone Villa: قسط شهري ~37,000 ج.
- •S-Villa: مقدم ~700,000 ج، قسط 25–28 ألف ج. (كاش 8–9 مليون ج).
- •التسليم: 3–4 سنين (نص تشطيب).
🏙 موقع سراي
- •مشروع ضخم (5.5 مليون متر) على طريق السويس – محور الأمل، جيران مدينتي مباشرة.
🌳 Elm Tree Park – داخل سراي
- •أول University-Centered Community حقيقية.
- •مدينة سكنية كاملة محورها جامعة + حياة + خدمات (زي Boston / Cambridge).
🏡 أنواع الوحدات وأمثلة الأسعار
- •Studio / 1-Bedroom: مقدم ~140,000 ج، قسط ~5,000 ج.
- •شقة 3 غرف: قسط شهري ~11,000 ج.
- •Standalone Villa: قسط شهري ~37,000 ج.
- •S-Villa: مقدم ~700,000 ج، قسط 25–28 ألف ج. (كاش 8–9 مليون ج).
- •التسليم: 3–4 سنين (نص تشطيب).
المشروعات التجارية
🦈 Shark Tank Business Park
- •أول مجمع إداري في العالم Branded بـ Shark Tank في Taj City.
- •موجه للشركات العالمية (HQ) ومنظومة الـ Startups.
🛍 TAG Plaza (في Taj City)
- •Concept: Big Box Retail – محلات بمساحات كبيرة على دور واحد.
- •مثال: فرع B.TECH MAX.
🔺 Prism – F&B Hub
- •مشروع مطاعم وكافيهات + Community Hub.
- •في Taj City على الدائري مباشرة، مجهز للـ Lectures و Product Launches.
> الفكرة العامة: العنصر التجاري / الإداري / الترفيهي لازم يكمل السكني عشان يبقى مجتمع حقيقي مستدام.
المشروعات التجارية
- •مجمعات إدارية وتجارية ذات هوية عالمية.
- •مفاهيم Retail مفتوحة مناسبة لطبيعة السوق المصري.
- •مشروعات مطاعم وخدمات تهدف لخلق مجتمعات حية ومستدامة.
الخلاصة العامة:
السكن وحده لا يصنع مدينة، والعقار الحقيقي هو الذي يدمج السكن مع العمل والخدمات والترفيه، ويُدار بمنطق طويل الأجل قائم على أساسيات قوية وليس ردود فعل نفسية مؤقتة.
🦈 Shark Tank Business Park
- •أول مجمع إداري في العالم Branded بـ Shark Tank في Taj City.
- •موجه للشركات العالمية (HQ) ومنظومة الـ Startups.
🛍 TAG Plaza (في Taj City)
- •Concept: Big Box Retail – محلات بمساحات كبيرة على دور واحد.
- •مثال: فرع B.TECH MAX.
🔺 Prism – F&B Hub
- •مشروع مطاعم وكافيهات + Community Hub.
- •في Taj City على الدائري مباشرة، مجهز للـ Lectures و Product Launches.
> الفكرة العامة: العنصر التجاري / الإداري / الترفيهي لازم يكمل السكني عشان يبقى مجتمع حقيقي مستدام.
المشروعات التجارية
- •مجمعات إدارية وتجارية ذات هوية عالمية.
- •مفاهيم Retail مفتوحة مناسبة لطبيعة السوق المصري.
- •مشروعات مطاعم وخدمات تهدف لخلق مجتمعات حية ومستدامة.
الخلاصة العامة:
السكن وحده لا يصنع مدينة، والعقار الحقيقي هو الذي يدمج السكن مع العمل والخدمات والترفيه، ويُدار بمنطق طويل الأجل قائم على أساسيات قوية وليس ردود فعل نفسية مؤقتة.
🦈 Shark Tank Business Park
- •أول مجمع إداري في العالم Branded بـ Shark Tank في Taj City.
- •موجه للشركات العالمية (HQ) ومنظومة الـ Startups.
🛍 TAG Plaza (في Taj City)
- •Concept: Big Box Retail – محلات بمساحات كبيرة على دور واحد.
- •مثال: فرع B.TECH MAX.
🔺 Prism – F&B Hub
- •مشروع مطاعم وكافيهات + Community Hub.
- •في Taj City على الدائري مباشرة، مجهز للـ Lectures و Product Launches.
> الفكرة العامة: العنصر التجاري / الإداري / الترفيهي لازم يكمل السكني عشان يبقى مجتمع حقيقي مستدام.
المشروعات التجارية
- •مجمعات إدارية وتجارية ذات هوية عالمية.
- •مفاهيم Retail مفتوحة مناسبة لطبيعة السوق المصري.
- •مشروعات مطاعم وخدمات تهدف لخلق مجتمعات حية ومستدامة.
الخلاصة العامة:
السكن وحده لا يصنع مدينة، والعقار الحقيقي هو الذي يدمج السكن مع العمل والخدمات والترفيه، ويُدار بمنطق طويل الأجل قائم على أساسيات قوية وليس ردود فعل نفسية مؤقتة.
🦈 Shark Tank Business Park
- •أول مجمع إداري في العالم Branded بـ Shark Tank في Taj City.
- •موجه للشركات العالمية (HQ) ومنظومة الـ Startups.
🛍 TAG Plaza (في Taj City)
- •Concept: Big Box Retail – محلات بمساحات كبيرة على دور واحد.
- •مثال: فرع B.TECH MAX.
🔺 Prism – F&B Hub
- •مشروع مطاعم وكافيهات + Community Hub.
- •في Taj City على الدائري مباشرة، مجهز للـ Lectures و Product Launches.
> الفكرة العامة: العنصر التجاري / الإداري / الترفيهي لازم يكمل السكني عشان يبقى مجتمع حقيقي مستدام.
المشروعات التجارية
- •مجمعات إدارية وتجارية ذات هوية عالمية.
- •مفاهيم Retail مفتوحة مناسبة لطبيعة السوق المصري.
- •مشروعات مطاعم وخدمات تهدف لخلق مجتمعات حية ومستدامة.
الخلاصة العامة:
السكن وحده لا يصنع مدينة، والعقار الحقيقي هو الذي يدمج السكن مع العمل والخدمات والترفيه، ويُدار بمنطق طويل الأجل قائم على أساسيات قوية وليس ردود فعل نفسية مؤقتة.
🦈 Shark Tank Business Park
- •أول مجمع إداري في العالم Branded بـ Shark Tank في Taj City.
- •موجه للشركات العالمية (HQ) ومنظومة الـ Startups.
🛍 TAG Plaza (في Taj City)
- •Concept: Big Box Retail – محلات بمساحات كبيرة على دور واحد.
- •مثال: فرع B.TECH MAX.
🔺 Prism – F&B Hub
- •مشروع مطاعم وكافيهات + Community Hub.
- •في Taj City على الدائري مباشرة، مجهز للـ Lectures و Product Launches.
> الفكرة العامة: العنصر التجاري / الإداري / الترفيهي لازم يكمل السكني عشان يبقى مجتمع حقيقي مستدام.